根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2024年全國商品房庫存達(dá)到10年新高，庫存量達(dá)到75327萬平方米，同比增長10%。這不僅反映出當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場低迷，也對金融穩(wěn)定和社會(huì)安定構(gòu)成了潛在威脅。在此背景下，國家推動(dòng)收購存量商品房做保障性住房，旨在實(shí)現(xiàn)“去庫存”與“保民生”的雙重目標(biāo)。然而，此舉涉及地方政府、國有企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等多方角色與多個(gè)環(huán)節(jié)，需審慎處理以規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合相關(guān)政策及已開展相關(guān)工作的地區(qū)的部分實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，梳理了申請專項(xiàng)債券用作收購存量商品房做保障性住房中的5類潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡要分析。
一、需求風(fēng)險(xiǎn)
需求風(fēng)險(xiǎn)包括未提前調(diào)研需求以及需求變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
收購存量商品房用作保障性住房的前提是能夠清楚了解當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰》啃枨螅胤揭乐乖谖闯渥汩_展需求調(diào)研等前期工作時(shí)，就直接與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行對接收購。
調(diào)研時(shí)對保障對象的需求和意愿要清楚掌握，確保不輕易變動(dòng)，在收購過程中可采取回訪機(jī)制及時(shí)了解保障對象意愿，若后期出現(xiàn)較大規(guī)模的需求變動(dòng)，可能會(huì)導(dǎo)致收購的商品與需求量不匹配，出現(xiàn)保障房數(shù)量不足或空置等情況。
二、房源風(fēng)險(xiǎn)
房源風(fēng)險(xiǎn)包括房源本身的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)以及工程手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。
要確保收購的房屋不存在質(zhì)量問題，若所收購的房屋存在質(zhì)量上的缺陷，這不僅會(huì)增加后期的改造與維護(hù)成本，還會(huì)嚴(yán)重影響居住者的居住體驗(yàn)，進(jìn)而波及整個(gè)經(jīng)營期的順暢運(yùn)營。若房源位置不佳或配套設(shè)施缺失，例如周邊交通不便、設(shè)施不完善，可能會(huì)阻礙保障性住房的有效配售或配租，進(jìn)而造成新的庫存積壓。
收購在建未售商品房項(xiàng)目的，要明確項(xiàng)目具體竣工交付日期，確保按期竣工交付。若收購的在建未售商品房項(xiàng)目延期完工，不僅會(huì)拖延整體收購進(jìn)度，還會(huì)因融資資金需支付額外利息而增加成本，帶來不必要的風(fēng)險(xiǎn)。
若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工手續(xù)不全或面臨產(chǎn)權(quán)糾紛，可能導(dǎo)致收購受阻，一旦房源被抵押或質(zhì)押，更將引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)。
應(yīng)嚴(yán)格避免收購無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的房屋，確保符合保障性住房封閉管理要求，順利辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。
三、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
收購主體要依法依規(guī)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商確定公平合理收購價(jià)格，也可以由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)開展第三方獨(dú)立、公正評估確定收購價(jià)格，切實(shí)防范道德風(fēng)險(xiǎn)。
若收購價(jià)格不合理，可能會(huì)導(dǎo)致資金浪費(fèi)，降低資金使用效率。收購價(jià)格可參考同地段保障性住房的重置價(jià)格上限，結(jié)合劃撥土地成本、建安成本，并考慮不超過5%的合理利潤，以確保價(jià)格的合理性。
四、資金風(fēng)險(xiǎn)
資金風(fēng)險(xiǎn)主要包括收購資金不足、資金被挪用以及隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
鑒于收購存量商品房的規(guī)模通常較大，地方政府和企業(yè)需提前規(guī)劃資金籌措渠道，并合理設(shè)計(jì)資金拼盤。例如，杭州臨安區(qū)和大理白族自治州政府已發(fā)布收購細(xì)則，以確保收購資金的充足性，避免因資金不足影響政策落地效果，并降低違約風(fēng)險(xiǎn)。
開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的市縣，要加強(qiáng)對相關(guān)資金的監(jiān)督管理。地方國有企業(yè)獲得的貸款資金，要單列賬目、單獨(dú)核算，確保專款專用、封閉管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售已建成存量商品房所得資金，要依法依規(guī)優(yōu)先償還本項(xiàng)目債務(wù)，結(jié)余資金用于本企業(yè)或集團(tuán)公司其他保交房項(xiàng)目建設(shè)。若參與主體違規(guī)使用資金，可能會(huì)導(dǎo)致審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并影響政策落地效果。
若收購主體不符合要求或操作不規(guī)范，出現(xiàn)違規(guī)舉債等情況，可能會(huì)增加地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
五、運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目需實(shí)現(xiàn)收益資金可平衡、可持續(xù)，若項(xiàng)目運(yùn)營收益難以覆蓋資金成本與運(yùn)營維護(hù)成本，地方財(cái)政將面臨更大壓力，同時(shí)可能導(dǎo)致融資資金還本付息受阻，進(jìn)而引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)。保障性住房入住人群特點(diǎn)可能導(dǎo)致后期管理較為困難，如部分人群經(jīng)濟(jì)收入不高，對政策文件不重視，可能出現(xiàn)違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、長期空置、惡意拖欠費(fèi)用等問題。
關(guān)于收購存量商品房用作保障性住房工作中的風(fēng)險(xiǎn)管控，重點(diǎn)在于堅(jiān)持以需定購、公平定價(jià)和一視同仁，提前摸清地方保障性住房需求數(shù)量和規(guī)模，合理測算存量商品房收購價(jià)格，面向社會(huì)公平公開地開展工作，并把控好房源的篩選和梳理，確保不收購到存在工程質(zhì)量隱患的房源，以使資金使用落到實(shí)處。
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